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【名古屋】空き家のリフォーム費用は誰が持つ？借り上げと一般賃貸を比較
結論からお伝えすると、空き家のリフォーム費用は「一般賃貸ならオーナー様の負担」、「空き家借り上げ（サブリース）なら借り上げる不動産会社の負担」となるのが基本です。初期費用をかけずに空き家を貸したい方は、借り上げが選択肢になります。
こんにちは。ひよこ不動産 賃貸課です。
「親から実家を相続したけれど、古いからリフォームしないと貸せないよね…」
「数百万円もリフォーム費用をかける余裕はないし、もし借り手が見つからなかったら大赤字…」
こうしたお悩みをお持ちの空き家オーナー様は非常に多くいらっしゃいます。古い空き家をそのまま賃貸に出すには、多額の初期投資という高いハードルが立ちはだかります。
この記事では、一般的な賃貸（自主管理・仲介）と、当社が提供する「空き家借り上げシステム」で、リフォーム費用や空室リスクにどれだけの違いがあるのかを比較して解説します。
一般賃貸と空き家借り上げの違い｜2つの仕組みを整理
まずは、2つの仕組みの違いを整理します。最大の違いは「リフォーム費用を誰が負担するか」と「空室のときに収入があるかどうか」の2点です。
■一般賃貸（仲介・管理委託）
オーナー様が自費で建物を修繕し、不動産会社に依頼して入居者を探します。家賃は入居者から直接（または管理会社経由で）受け取りますが、空室の期間は収入がゼロになります。設備が壊れたときの修繕費もオーナー様の負担です。
■空き家借り上げ（サブリース／転貸方式）
当社がオーナー様から空き家を長期間まとめてお借りします。その後、当社の負担でリフォームを行い、入居者様へ転貸する仕組みです。オーナー様は当社と契約するため、入居者の募集・入退去の対応・クレーム対応は当社が行います。
【比較表】一般賃貸と空き家借り上げを4項目で比較
オーナー様が気になるポイントを、表で比較してみました。
①リフォーム・修繕費の初期負担
・一般賃貸：オーナー様の負担（数十万〜数百万円）
・空き家借り上げ：当社が負担
②空室が出たときの収入
・一般賃貸：収入ゼロ
・空き家借り上げ：契約で定めた賃料をお支払い
③入居者募集・クレーム対応の手間
・一般賃貸：オーナー様または管理会社が対応
・空き家借り上げ：当社が対応
④オーナー様が受け取る賃料
・一般賃貸：相場賃料をそのまま受け取れる（ただし空室リスクを負う）
・空き家借り上げ：相場賃料より低い金額（リフォーム費・空室リスクを当社が引き受ける対価）
※借り上げ賃料の金額や、賃料の見直し時期・条件は建物の状態や立地によって異なります。契約前に重要事項説明として書面でご説明いたします。なお、借地借家法第32条の規定により、契約期間中に賃料が改定される場合があります。
■なぜ、当社がリフォーム費用を負担できるのか
「リフォーム代を会社が持ってくれるなんて、怪しいのでは？」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。仕組みはシンプルです。当社がオーナー様から長期間お部屋を借り受けることを前提に、その期間内で回収できるリフォーム計画を当社側で立てているからです。オーナー様にとっては「まとまった貯金を切り崩す必要がない」点が最大のメリットになります。
その代わり、契約期間中はオーナー様のご都合で自由に売却したり、ご自身やご家族が住むために使ったりすることはできません。この点はメリットと合わせて必ずご確認ください。
空き家借り上げが向いている方・一般賃貸が向いている方
■空き家借り上げが向いている方
・実家が遠方にあり、管理やリフォームの手配ができない
・古い家なので、あと何年持たせるべきか悩んでいる
・リフォームローンを組んだり、まとまった出費をしたりするのは避けたい
・入居者対応や設備トラブルの連絡を受けたくない
■一般賃貸が向いている方
・費用をかけてでも、自分の好みに合わせてリフォームし、高い家賃で貸したい
・数年以内に売却や建て替え、ご自身の居住を検討している
・すでに建物の状態が良く、大きな初期投資が必要ない
どちらが有利かは、建物の状態・立地・オーナー様が今後その家をどうしたいかで変わります。当社では両方のご提案が可能ですので、まずは現地を確認したうえで、収支の見込みを比較してお示しします。
家は、誰も住まなくなると一気に傷みが早くなります。
放置すると固定資産税だけがかかり続けるうえ、2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法により、「管理不全空家」として市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が解除される場合があります。特例が外れると、土地の固定資産税が最大で6倍程度になる可能性があります。
ひよこ不動産の空き家借り上げシステムなら、リフォームの初期費用や入居者対応の手間をかけずに、大切なご実家を活用いただけます。もちろん、通常の賃貸募集や売却、建て替え、その他の活用方法もあわせてご提案できます。
現地調査・ご相談はすべて無料です。名古屋市守山区・尾張旭市・瀬戸市で空き家の活用にお困りの方は、ひよこ不動産 賃貸課までお気軽にご相談ください。
※本記事は一般的な仕組みの解説です。個別の契約条件は、契約前の重要事項説明にてご確認ください。
空き家の賃貸活用に関するよくある質問
Q. 空き家借り上げでは、リフォーム費用は本当にかからないのですか？
A. 借り上げ時に当社が実施するリフォームの費用は当社が負担します。ただし、建物の状態によっては借り上げの対象外となる場合や、雨漏り・シロアリなど構造に関わる不具合について事前の補修をお願いする場合があります。現地調査のうえでご説明いたします。
Q. 借り上げ賃料は相場家賃と同じですか？
A. いいえ。リフォーム費用と空室リスクを当社が引き受けるため、相場賃料より低い金額でのお支払いとなります。金額は建物の状態と立地によって異なり、契約前に書面でご提示します。
Q. 契約期間はどのくらいですか？途中で解約できますか？
A. リフォーム費用を回収する必要があるため、長期の契約が前提です。契約期間・更新条件・解約の条件は契約書に明記し、契約前の重要事項説明でご確認いただきます。
Q. 築40年以上の古い家でも借り上げてもらえますか？
A. 築年数だけで判断はいたしません。構造の状態、立地、想定される入居者層をふまえて可否を判断します。まずは現地調査をご依頼ください。
Q. 相続したばかりで名義変更が済んでいませんが、相談できますか？
A. ご相談いただけます。相続登記は2024年4月から義務化されており、賃貸に出す前に名義を整理しておく必要があります。必要に応じて司法書士等の専門家をご紹介いたします。
Q. 対応エリアはどこですか？
A. 名古屋市守山区を中心に、尾張旭市・瀬戸市および周辺エリアに対応しています。エリア外の場合もまずはご相談ください。
Q. 相談や現地調査に費用はかかりますか？
A. 現地調査・ご相談ともに無料です。